Difficultés à régler mes charges, quelles sont les solutions?

Si un copropriétaire ne paie pas ses charges, il est alors en situation d’impayés et devient copropriétaire débiteur. La loi ELAN du 23 novembre 2018, a permis de mettre en place une procédure permettant au syndicat de recourir plus rapidement au recouvrement des sommes.

Ainsi à défaut de paiement au-delà de 30 jours après la mise en demeure de payer formulée par le syndicat, le débiteur est exposé à une procédure judiciaire. Le tribunal condamne systématiquement le débiteur à régler les arriérés mais également toutes les provisions sur charge à venir votées dans le budget prévisionnel.

IDI SYNDIC encourage les copropriétaires qui rencontrent de réelles difficultés financières à solliciter un échéancier de paiement. Bien que désagréable, cette situation peut arriver. Il faut alors réagir rapidement, dans l’intérêt des autres copropriétaires, et pour ne pas fragiliser l’équilibre budgétaire de la copropriété.

En générale, après étude de son dossier, le copropriétaire débiteur devra s'engager par écrit à régler sa dette.

Notez que le syndic de copropriété n’est pas obligé d’accéder à la requête d'un ou des propriétaire(s) de l'immeuble. Si vous ne parvenez pas à vous mettre d’accord, il peut donc entamer une procédure devant le juge.

En cas d’impayés, le syndic de copropriété, parfois accompagné du conseil syndical, met en place le recouvrement des charges impayées. Il dispose de moyens judiciaires et de garanties légales pour récupérer les sommes dues.

Le choix de la procédure varie en fonction de l'importance de l’arriéré, du comportement du copropriétaire défaillant et de sa situation financière :

• La relance : lorsque les délais d’exigibilité des charges sont dépassés, le gestionnaire relancera le débiteur par courrier simple. Si cette étape n’est pas obligatoire, elle peut permettre de régulariser rapidement la situation en cas de simple oubli de paiement de la part du copropriétaire,
• La mise en demeure : ce courrier, envoyé en lettre recommandée avec accusé de réception, est une étape obligatoire avant toute autre sorte de poursuite par le syndic. Ce dernier pourra d’ailleurs facturer cette relance au débiteur,
• La saisie : l’huissier peut procéder à une saisie sur salaires ou comptes bancaires. Si le bien immobilier concerné est loué, il peut également procéder à une saisie sur loyers .
• La « procédure accélérée au fond» : instaurée par la loi Élan en 2018, elle permet l’accélération du process judiciaire. Si le copropriétaire débiteur ne paye pas dans les trente jours après la réception de la mise en demeure, le conseil syndical peut engager une action au tribunal de grande instance. Le juge pourra alors exiger le paiement des charges antérieures et des provisions pour les charges à venir.

Le syndic peut également agir en référé pour recouvrer les provisions prévues dans le budget prévisionnel. Dans tous les cas, les frais de procédure seront à la charge du copropriétaire défaillant.

L’étape ultime, si aucune autre solution n’a pu être trouvée, est la saisie du bien immobilier par décision de justice. Cette action nécessite une ordonnance de jugement et l’autorisation de l’AG.

La loi ne précise pas les délais légaux pour le lancement d’une procédure de recouvrement. En pratique, le syndic de copropriété peut donc envoyer une lettre de mise en demeure dès le lendemain de la date d’exigibilité des charges. Il dispose de cinq ans, à compter de la date d’exigibilité de la créance, pour agir et faire valoir ce litige quant à la situation de l'immeuble face à un juge.