Avoir un syndic de copropriété est une obligation légale prévue par la loi de 1965 à propos du statut des copropriétés.
Dès lors qu’un bâtiment est divisé en plusieurs logements appartenant à au moins deux copros distincts, il est considéré comme collectif et un syndic de copropriété doit être désigné, qu’il soit professionnel ou non. La taille de la copropriété n’est pas corrélée.
Chaque copropriété doit avoir un syndic pour l'administrer et gérer ses finances. Le syndic peut être un professionnel ou un non professionnel choisi parmi les copropriétaires. La durée maximale du mandat du syndic est de 3 ans (ou 1 an dans certains cas). Cette durée est renouvelable. Il est possible de mettre fin au mandat en cours du syndic.
En droit des assurances, un sinistre est défini comme la survenance d’un évènement aléatoire qui fait jouer les paramètres d’un contrat d’assurance. Bien souvent, il s’agit du versement d’indemnités. Pour ce faire, il faut déclarer le sinistre auprès de votre compagnie d’assurance de copropriété.
Avant toute chose, renseignez-vous sur les risques en cas de retard de déclaration à l'assurance ! En effet, le sinistre doit être déclaré à la compagnie d’assurance dans un délai de 5 jours à compter de la prise de connaissance du sinistre. Pour le vol, le délai est réduit à 2 jours. Pour les catastrophes naturelles, le délai de déclaration de sinistre est porté à 10 jours suivant l’arrêté interministériel qui acte la catastrophe naturelle.
En cas de dégât des eaux dans votre appartement et avant toute intervention d’un plombier, nous vous demandons de contrôler que la fuite n’est pas simplement due à un joint défectueux, vidange, joint périphérique de douches ou de baignoire… Si la fuite semble venir du logement supérieur, nous vous remercions d’aller voir votre voisin afin de repérer une éventuelle fuite en cours et d'établir une déclaration conjointe auprès de vos assurances respectives.
Si vous êtes victime d'un sinistre, il est impératif de déclarer vos dommages à votre assurance, qui les prendra en charge. Téléchargez votre constat amiable à partir du lien suivant : https://www.index-habitation.fr/documents/constat-degat-des-eaux.pdf avant de le remettre à votre assurance en déclarant vos dommages.
En effet, depuis le 1er juillet 2019, la convention IRSI a été modifiée par les assurances afin de rendre un meilleur service à l’assuré et de simplifier et accélérer le règlement des sinistres dégât des eaux et incendie.
Ainsi, il appartient désormais au propriétaire du local à l'origine du sinistre, de mandater une recherche de fuite par le biais de son assurance.
IDI SYNDIC reste à votre entière disposition pour vous accompagner dans vos déclarations, pour identifier les logements de la copropriété, et pour mandater un plombier dans les situations suivantes:
- Si une fuite importante st en cours dans les parties communes de l’immeuble,
- Si votre assurance ne mandate pas de plombier dans les jours qui suivent,
- Si plusieurs locaux sont sinistrés,
- Si l’origine de la fuite est difficilement identifiable...
Néanmoins, toute intervention non prise en charge par l’assurance de l’immeuble et concernant vos parties privatives vous sera facturée directement. (ex : une recherche de fuite « visuelle », une réparation dans votre logement…)
Attention à l'aggravation de sinistre : pour ne pas voir votre responsabilité engagée, il est important de ne pas aggraver le sinistre, en omettant par exemple de fermer l'eau ou en refusant l'accès à votre appartement. Ayez toujours le souci de faciliter les choses et de privilégier les relations de bon voisinage.
Dès lors que l'on devient propriétaire dans un immeuble en copropriété, on doit participer aux charges de celle-ci. Cette règle est impérative et aucun copropriétaire ne peut y déroger.
Les appels de fonds comprennent la répartition de deux grandes catégories de charges engendrées par le fonctionnement même de la copropriété.
Il est fondamental de les distinguer et ce dans le règlement de copropriété car elles n'obéissent pas aux mêmes règles de répartition. Les premières se répartissent proportionnellement aux tantièmes de copropriété. Les secondes sont réparties en fonction de l'utilité que ces services présentent à l'égard de chaque lot.
Les charges générales regroupent toutes les charges :
La répartition des charges générales figure sur l'appel de fonds et se calcule en fonction de la quote-part que représente le lot de copropriété indiqué dans l'état descriptif de division. Cet état descriptif de division est en effet obligatoire dans toute copropriété. Il s'agit d' un document technique qui détermine, localise et identifie tous les lots. Chaque lot est en effet numéroté, et une quote-part des parties communes est affectée à chacun d'entre eux . Cette quote-part s'exprime en tantièmes de copropriété. C'est cette quote-part qui sert à déterminer la participation de chaque copropriétaire aux charges.
Exemple : Madame X possède un lot privatif auquel correspond une quote-part de parties communes fixée à 1650 (quote-part de Mme X) /100000 (tantièmes généraux). Les charges générales de l'exercice 2022 s'élèvent à 18000 €.
Sa participation aux charges générales sera de :
(18000 € x 1 650) / 100000= 297 €. Important : Aucun copropriétaire ne peut s'y soustraire sous prétexte par exemple que son lot est inoccupé OU que le syndic n'accompit pas sa mission.
Les charges communes spéciales sont celles entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipements communs. Il peut s’agir notamment des frais de maintenance de l’ascenseur, du chauffage collectif ou encore de l’eau froide collective. À l’inverse des charges générales, les charges spéciales concernent uniquement les copropriétaires qui peuvent en avoir l’utilité.
Le critère de l’utilité est défini au préalable par un géomètre. Par exemple, lorsque la copropriété est équipée d’un ascenseur, l’étage est le paramètre qui détermine la répartition des frais. Les copropriétaires qui vivent au rez-de-chaussé ne participeront pas aux frais de maintenance de l’ascenseur. En revanche, les copropriétaires habitant aux étages supérieurs seront redevables de frais calculés selon des coefficients graduels appliqués aux étages.
Les charges exceptionnelles correspondent à toutes les dépenses ponctuelles qui ne seraient pas prévues dans le budget prévisionnel. Il s’agit notamment de gros travaux, hormis les travaux prévus dans le cadre de contrats de maintenance, comme par exemple :
Chaque dépense exceptionnelle doit obligatoirement être votée en assemblée générale. En fonction de la nature des travaux, le vote se fera à l’unanimité, à la majorité absolue, simple ou double. Une fois la dépense approuvée, elle est répartie en fonction des quotes-parts des parties communes détenues par chaque copropriétaire et, le cas échéant, le degré d’utilité qu’elle représente.
Bon à savoir :
Depuis la loi ALUR de 2014, la constitution d’un fonds de travaux est obligatoire pour la majorité des copropriétés afin d’anticiper et de financer les gros travaux de rénovation (urgents ou non). Ce fonds est alimenté par une cotisation annuelle versée par chaque copropriétaire et doit être supérieur ou égal à 5% du budget prévisionnel de la copropriété. Toutefois, il existe quatre exceptions où le fonds de travaux ALUR n’est pas obligatoire : Dans le cas des copropriétés neuves livrées il y a moins de 5 ans ; Dans le cas des copropriétés de moins de 10 lots et lorsque l’assemblée générale vote à l’unanimité de ne pas constituer de fonds de travaux ; Si le diagnostic technique global de la copropriété définit qu’il n’est pas nécessaire de réaliser des travaux pour les 10 prochaines années ; Dans le cas des copropriétés ayant déjà constitué un budget travaux équivalent au budget prévisionnel en cours.
Les copropriétaires reçoivent chaque trimestre un appel de fonds dit « provisions sur charges ». Son montant est le même chaque trimestre car au début de chaque année, le syndic élabore un budget annuel et prévisionnel le plus proche possible de la réalité. Le montant du budget annuel est ensuite divisé en quatre et réparti en fonction des tantièmes de répartition de chaque copropriétaire. C'est pourquoi les appels de fonds sont toujours égaux chaque trimestre. En d'autres termes, les copropriétaires versent au syndic chaque trimestre un quart du budget voté. Une fois l'année écoulée, le syndic procède à la régularisation des charges et demande généralement un complément de charges sous forme de « régularisation appels de fonds ».
Bon à savoir :
La loi du 10 juillet 1965 ne prévoit pas de délai légal entre la date d’envoi des appels de fonds et la date d’exigibilité du paiement. Généralement, les syndics envoient les appels de fonds environ une à deux semaines avant l’échéance de paiement.
Tous les copropriétaires sont redevables des appels de fonds. Deux cas particuliers sont à noter :
Les copropriétaires disposent de plusieurs façons de régler les sommes appelées par le syndic de copropriété :
Bon à savoir :
Les montants prévisionnels appelés doivent être régularisés en fin d’exercice comptable selon les dépenses réellement engagées. En effet, il existe toujours une différence, même minime, entre le budget appelé et les charges réelles. Après approbation des comptes en assemblée générale, deux cas de figures sont possibles. Si le solde est déficitaire, ce qui signifie que le budget prévisionnel a été dépassé, le syndic appelle un complément aux copropriétaires. Si le solde est excédentaire, le syndic doit rembourser les copropriétaires (en pratique, il soustrait ce montant au premier versement de l’année suivante).
Si un copropriétaire ne paie pas ses charges, il est alors en situation d’impayés et devient copropriétaire débiteur. La loi ELAN du 23 novembre 2018, a permis de mettre en place une procédure permettant au syndicat de recourir plus rapidement au recouvrement des sommes.
Ainsi à défaut de paiement au-delà de 30 jours après la mise en demeure de payer formulée par le syndicat, le débiteur est exposé à une procédure judiciaire. Le tribunal condamne systématiquement le débiteur à régler les arriérés mais également toutes les provisions sur charge à venir votées dans le budget prévisionnel.
IDI SYNDIC encourage les copropriétaires qui rencontrent de réelles difficultés financières à solliciter un échéancier de paiement. Bien que désagréable, cette situation peut arriver. Il faut alors réagir rapidement, dans l’intérêt des autres copropriétaires, et pour ne pas fragiliser l’équilibre budgétaire de la copropriété.
En générale, après étude de son dossier, le copropriétaire débiteur devra s'engager par écrit à régler sa dette.
Notez que le syndic de copropriété n’est pas obligé d’accéder à la requête d'un ou des propriétaire(s) de l'immeuble. Si vous ne parvenez pas à vous mettre d’accord, il peut donc entamer une procédure devant le juge.
En cas d’impayés, le syndic de copropriété, parfois accompagné du conseil syndical, met en place le recouvrement des charges impayées. Il dispose de moyens judiciaires et de garanties légales pour récupérer les sommes dues.
Le choix de la procédure varie en fonction de l'importance de l’arriéré, du comportement du copropriétaire défaillant et de sa situation financière :
Le syndic peut également agir en référé pour recouvrer les provisions prévues dans le budget prévisionnel. Dans tous les cas, les frais de procédure seront à la charge du copropriétaire défaillant.
L’étape ultime, si aucune autre solution n’a pu être trouvée, est la saisie du bien immobilier par décision de justice. Cette action nécessite une ordonnance de jugement et l’autorisation de l’AG.
La loi ne précise pas les délais légaux pour le lancement d’une procédure de recouvrement. En pratique, le syndic de copropriété peut donc envoyer une lettre de mise en demeure dès le lendemain de la date d’exigibilité des charges. Il dispose de cinq ans, à compter de la date d’exigibilité de la créance, pour agir et faire valoir ce litige quant à la situation de l'immeuble face à un juge.
https://www.meilleurecopro.com...
La copropriété est définie par la loi 65-557 du 10 juillet 1965 comme étant « tout immeuble bâti ou groupe d’immeubles bâtis dont la propriété est répartie, entre plusieurs personnes, par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part de parties communes ». Le terme d’immeuble recouvre aussi bien les immeubles eux-mêmes que les maisons.
Dans un immeuble en copropriété, chacun des copropriétaires détient un ou plusieurs lots. Ces lots sont composés d’une partie privative mais également d’une quote-part des parties communes : il s’agit là des tantièmes de copropriété, aussi appelés millièmes de copropriété.
L’immeuble, ou l’ensemble immobilier, est réparti entre des lots indivisibles, privés ou communs :
- le sol, les cours, les parcs et jardins, les voies d'accès,
- le gros œuvre des bâtiments, les éléments d'équipement commun, y compris les parties canalisations pouvant traverser des logements ou locaux privés,
- les coffres, gaines ou sorties de cheminées,
- les locaux des services communs,
- les couloirs et passages.
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/N31338
L'organisation juridique de la copropriété repose sur trois entités dont les rôles sont complémentaires. Le syndic de copropriété (professionnel ou bénévole) est chargé d'administrer l'immeuble.
En tant que copropriétaire, vous devez respecter le règlement de copropriété lorsque vous utilisez les parties communes. Et même si vous disposez librement de vos parties privatives, les conditions d’utilisation restent encadrées par le règlement. Vous devez notamment respecter la destination de l’immeuble, c’est-à-dire son usage (habitation, professionnel, commercial ou mixte). Pour certains travaux, vous devez obtenir l’accord du syndicat des copropriétaires.